税務Q&A 草苅

  • 大項目

    法人税

  • 中項目

    無償返還の届け出

  • 題名

    所有している土地に会社の社屋を建てる場合、何か問題があるか。

  • 法令等

    平成29年6月27日現在法令等

  • 本文

    ある会社が、過去に購入した遊休土地があります。その会社の代表者であるA氏の親族B氏がアパート経営を検討しており、A氏の土地の使用を申し出ました。A氏はこれを快諾し、もともと使っていない土地なので自由に使用することをも許可しました。

  • 問題点

    通常、建物の敷地にすることを目的とした土地の貸借を行う場合には、権利金(「借地権」)という土地の利用料が発生します。この権利金は、「土地の価格(時価)×借地権割合」で計算されます。
    本来、この権利金をB氏から法人が収受しなければならず、仮に親族という理由から無償で差し出した場合であっても、権利金の授受があったことにされます。これを「権利金の認定課税」といいます。権利金の計算は、一般的には「時価×借地権割合」となります。この計算結果に認定課税が行われることになりますので、その認定課税による納税額はかなりの額となります。
    しかも、これだけでは終わりません。B氏に対して、権利金相当額の「未収入金」が計上されることになります。ここでは「未収入金」としていますが、遅滞なく完済されなかった場合には、「未収入金」ではなく「貸付金」とその性質が変化し、この「貸付金」に対し、特例基準割合による利率(貸付けの資金を銀行などから借り入れている場合には、その借入利率を基準)で「認定利息」が計上されることになるので注意が必要です。

  • 解決方法

    この問題点を回避するには、2点の方法があります。

    • その土地の価格からみて相当の地代を収受している場合
      法人税法上「相当の地代」(法令137、法基通13-1-2、13-1-8)という規定があり、法人が借地権の設定により、第3者に土地を利用させる場合、権利金の授受に代えて、相当の地代を受け取っている時には、「権利金の認定課税」が行われないとしております。この場合の「相当の地代」の額は、概ねその土地の時価相当額の年6%程度とされております。「土地の時価」については、次のいずれかの方法による価額でも良いとされる場合があります。

      その土地の近隣にある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した金額
      その土地の相続税評価額又はその評価額の過去3年間の平均額

    • 土地の無償返還の届け出を行っている場合
      法人が借地権の設定等により第3者に土地を利用させた場合で、その契約書において、将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められている場合に、土地の無償返還の届け出という手続が出来ます。
      この手続きを行っている場合には、権利金の認定課税は行われないこととなります。

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